Bugun...


Av. Sema Kılıç Gayrimenkul Hukuku Uzmanı


Facebookta Paylaş









KİRACININ ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULUK HAKLARINA RİAYET ETME BORCU
Tarih: 02-03-2016 08:59:00 Güncelleme: 02-03-2016 08:59:00


Kira hukukunun temeli olan kira sözleşmeleri, taşınır ve taşınmaz mallar hakkında düzenlenebilmektedir.Toplumda neredeyse herkes bir şekilde kira sözleşmelerinin muhatabı olmaktadır.Bu nedenle kira sözleşmelerinden doğan yükümlülüklerin  bilinmesi ve doğru anlaşılması gerekir.

Mevzuatımızda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere özel bir başlık altında yer verilmiştir.Bununla birlikte ,konut ve çatılı işyerleri hakkındaki sözleşmeler   salt bu özel düzenlemelerle sınırlı değildir ;bazı hallerde genel kira  hükümlerine de  gidilebilir.

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna ilişkin düzenlemeler , genel kira hükümleri arasında bulunmakla birlikte, her türlü kira akdi için geçerli olacak bir biçimde düzenlenmiştir.Kiracı, kiralananaı sözleşmeye uygun bir biçimde  özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilerle komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. ’Özenle kullanma’ deyiminden anlaşılması gereken , kendi malı gibi özenle kullanmaktır.Sözleşmeye uygunolan kullanım şekli, tarafların karşılıklı anlaşarak belirlediği ,kiralananın özgülenme amacına uygun olan kullanımdır.Örneğin , mesken olarak kullanıma ögülenmiş bir taşınmazın depo veya hurdalık olarak kullanılması, sözleşmeye aykırı bir kullanım sayılmaktadır.Keza, özenle kullanma borcunun kapsamına ,  söz konusu eşyayı koruma ile  olağan temizlik ve bakımını yapma yükümlülükleri de girmektedir.Örneğin, kiralanan evin kiracısı, eve hırsız girmemesi için gerekli ve makul önlemleri almakla yükümlüdür.Zira, özensiz kullanım sonucu eve giren hırsız ,zarara yol açarsa, kiracı kusuru  oranında tazminata çarptırılacaktır.

Kiralanan eşyanın , özgülenme amacının dışında kullanılması konusunda kiraya veren sözleşme kurulurken rıza göstermişse ,daha sonra bu kullanımdan ötürü sözleşmeye aykırılıktan bahsedilemez.Örneğin mesken niteliğindeki konutun depo olarak kullanılması hakkında kiraya veren vize vermişse , kiracı kullanım hakkını bu şekilde  değerlendirebilecektir. Bunun yanısıra , komşuluk haklarına riayet etme borcu da unutulmamalıdır.Komşuluktan doğan yükümlülükler ,gerekli saygıyı gösterme ve çekilmez nitelikteki davranışlardan kaçınma şeklinde ikiye ayrılmaktadır.Yani birisi aktif nitelikte bir yükümlülük olan yapma yükümlülüğü diğeri ise kaçınma şeklindeki pasif bir yükümlülüktür.Tüm bunlarla birlikte kiracı, kiraya verenin şahsına ve kişilik haklarına karşı da özenle hareket etme yükümlülüğü altındadır.Ev sahibi kiralayana hakaret etmek veya onur kırıcı davranışta bulunmak sözleşmeden doğan yükümlülüklere aykırı davranış sayılacaktır.

Bahsedilen özen yükümlülüğüne aykırı hareket eden kiracıya karşı kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında ,en az otuz gün süre vererek , aykırılığın giderilmesini ,aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirebilir.Söz konusu ihtarnamede süre verilmesi, zorunlu bir şarttır.Süre verilmezse bu ihtarnameye dayanarak dava açılşabilmesi mümkün olmaz.Diğer kira ilişkilerinde ise ,kiraya veren ,kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın ,yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Keza, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi ,kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren ve veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren ,yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.Bu  kuralın uygulanabilmesi için anlaşıldığı üzere;

-Kiracının mecura kasten ağır bir zarar vermesi,

-Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,

-Kiracının bu aykırı davranışının  ilgili kişiler tarafından çekilmez olması koşulları gerçekleşmelidir.

Kiracının mecura kasten ağır bir zarar vermesi durumunda ,kiracı kusuru oranında tazminat ödemekle mükellef olur.Zira, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu ,kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe , alacaklının bundan doğan zararlarını gidermekle yükümlüdür.Bu kural borçlar hukukumuzun genel kurallarındandır.

Sonuç  olarak , kiracı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna uygun şekilde davranmazsa kiraya veren gerekli işlemleri yaparak sözleşmeyi fesih hakkını kazanır. Bu fesih hakkı hızlı bir şekilde sonuç verebilen bir haktır.Kiracının tahliyesine ilişkin özel hükümlere kıyasla oldukça farklı bir şekilde işleyecek bir süreçtir.Bu haliyle ,olağanüstü fesihe ilişkin düzenlemelere benzemektedir.Ayrıca komşuluk ilişkileri üzerinde de bir yaptırım sağlamıştırBu yönleriyle doktrinde sıklıkla tartışılan ve üzerinde durulan konulardandır.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            

 SEMA KILIÇ HUKUK BÜROSU



Bu yazı 9522 defa okunmuştur.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

ÇOK OKUNAN HABERLER
  • BUGÜN
  • BU HAFTA
  • BU AY
YAZARLAR
FOTO GALERİ
  • Komik
    Komik
  • Bebişler
    Bebişler
  • Yurdum İnsanı
    Yurdum İnsanı
  • Fantastik
    Fantastik
  • ATATÜRK
    ATATÜRK
  1. Komik
  2. Bebişler
  3. Yurdum İnsanı
  4. Fantastik
  5. ATATÜRK
FOTO GALERİ
VİDEO GALERİ
  • KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
    KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  • İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
    İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  • IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
    resim yok
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  • BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
    BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
  1. KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  2. İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  3. IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
  4. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  5. BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  6. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
VİDEO GALERİ
YUKARI